Julkaisimme jokin aika sitten blogikirjoituksen talopaketin rakennuttamisesta jälleenmyyntiä varten. Nyt on aika päästää kokemus puhumaan.
Yhdeksän Kiiruna Taloa rakennuttanut Kimmo Malmström päätyi talobisneksen pariin osittain sattumalta. Iso tontti Vantaalla oli perheen omiin tarpeisiin liian suuri.
”Suunnittelin, että myyn osan tontista pois jollekin, joka rakennuttaisi siihen uusia omakotitaloja. Se homma ei kuitenkaan lähtenyt tarpeeksi nopeasti etenemään, joten otin selvää, mitä rakennuttaminen käytännössä tarkoittaisi. Ymmärsin logiikan ja kaivoin excelin esiin. Tein mahdollisimman tarkkoja laskelmia jokaisesta työvaiheesta ja aloitin talotoimittajien kilpailuttamisen.”
Talopakettien kilpailuttaminen vaatii aikaa ja kärsivällisyyttä
Ensimmäiseen hankkeeseen, neljän yksikerroksisen omakotitalon rakentamiseen, Malmström kilpailutti 7-8 talovalmistajaa.
”Siinä oli kova työ ja huomasinkin, että niin monen toimijan kilpailuttaminen oli varsin haastavaa, sillä yksityiskohtia on valtavasti. Minulle tärkeitä kriteerejä olivat mahdollisimman valmiit talot, korkea laatu ja selkeät vastuut. Olen asunut parissa vanhassa remontointia vaativassa talossa, joten ymmärrän sitä kautta, kuinka kallista rakentaminen on, ja miksi kaikki kannattaa tehdä kerralla hyvin.”
Kiiruna Taloihin Malmström tutustui Myyrmäki-hallissa järjestetyillä raksamessuilla.
”Kiirunan osasto oli siellä aika syrjäisessä nurkassa ja kuljin siitä ohi noin vartti ennen messujen sulkeutumisaikaa. Osastolla oli innokkaan oloisia mieshenkilöitä ja ajattelin, että no, annetaan mahdollisuus. Latelin faktat pöytään ja kerroin kilpailutusurakastani. Väki vaikutti olevan oikein innoissaan tästä minun hankkeestani. Kysyin, haluatteko olla mukana kilpailutuksessa, ja he tuumasivat, että ehdottomasti.”
Nopea, mahdollisimman valmis talopaketti on rakennuttajalle turvallinen vaihtoehto
Korkea valmiusaste, rakentamisen laatu ja projektin selkeys ohjasivat valinnan lopulta Kiiruna Taloon.
”En ole missään kohtaa kokenut, että jäisin yksin näiden asioiden kanssa. Kiiruna Taloilla on hyvä ja selkeä prosessi, johon minun on helppo sovittaa omat velvollisuuteni rakennuttajana. Oikeastaan minulla on rakennuttajana kolme tärkeää tahoa, joiden kanssa asioinnin pitää toimia mutkattomasti: talotehdas, talojen tulevat asukkaat ja muut sidosryhmät, kuten lupaviranomaiset ja maanrakennusurakoitsija.”
Rakennuttajalla riittää työtä, vaikka ei itse varsinaisesti vasaraan tarttuisikaan.
”Minulla ei ole kokemusta yhden omakotitalon rakentamisesta kerrallaan, mutta ainakin neljän ja viiden kanssa asioita saa tosissaan kirjata ennakoivasti exceliin, jotta tontilla kaikki sujuu mutkattomasti.”
Rakentamisen byrokratia ja sen vaatima aika on tullut vuosien varrella tutuksi.
”Ensimmäiseen rakennusprojektiin lähdin näin jälkikäteen ajateltuna melko itsevarmana. En aivan ymmärtänyt, että yksittäisen vesi- tai viemäriputken liitoksen toteuttamiseen kuluu kaikkine säätöineen ja dokumentteineen jopa viisi viikkoa, kun Kiiruna Talo rakentuu valmiiksi noin 12 viikossa. Nopeasti opin sekä pienten että isojen asioiden tarkan ennakoimisen ja lupa-asioiden vaatiman ajan. On tärkeää, että tiedän mitä tontilla tapahtuu tänään, huomenna ja ensi viikolla.”
Malmström kertoo, että Kiiruna Talo ei ole halvin mahdollinen valmistalo.
”Tein skenaariolaskelmia myös osittain valmiista talopaketeista. Kiiruna Talo ei ole halvin vaihtoehto, mutta varmasti laadukkain lopputulos, mitä sillä rahalla saa. Jos haluaa säästää rakentamalla pitkästä tavarasta, tulee olla todella hyvät timpurit ja paljon aikaa. Yhden talon rakentamiseen saa varata minimissään sen 10 kuukautta.”
Ostot, kaikkien tavaroiden vastaanottaminen, osaurakoiden kilpailuttaminen ja tämän kokonaisuuden valvominen työllistäisi Kimmon arvion mukaan rakennuttajaa hieman liikaa.
”Se olisi huomattavasti työläämpi tie. Nyt minun ei tarvitse olla huolissani siitä, menikö tuulensuojapaperin asennus oikein työmaalla tai sataako kaksi kuukautta. Tornion tehtaalla on niin paljon paremmat olosuhteet rakentamiseen. Rakenteilla on huolellinen sertifiointi ja laadunvalvonta toimii.”
Rakennuttajan vastuut ja velvollisuudet – ”tee kaikki työ alusta asti laadukkaasti sekä hanki hyvä pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja”
Omakotitalojen rakennuttaminen myyntiin on parhaimmillaan yksinkertaista: löydä ja osta hyvä tontti, teetä maanrakennustyöt hyvin, tilaa laadukkaat talot, joille on ostajat, rakenna pihat ja hoida projekti kunnialla maaliin.
”Kun lähtee rakennuttamisprojektiin, kaikki kannattaa suunnitella aivan alusta asti todella hyvin, alkaen tontin hankinnasta ja maaperätutkimuksesta. Tontin ominaisuudet ja maanrakentamisen kustannukset määrittävät pitkälti sen, kuinka hyvä projektista tulee kaikille osapuolille. Toiminnassani kannan vastuuta monen osapuolen taloudesta.”
Toimivan tiimin kasaaminen on tärkeää.
”Hyvä pääsuunnittelija ja vastaava mestari auttavat paljon. Vinkkaisin hankkimaan myös hyvän kaivurikuskin. Projektissa mukana olevat ihmiset, toimiva tiedonkulku ja luottamus ovat aivan ratkaisevassa roolissa.”
Neljän onnistuneesti rakennetun ja myydyn talon jälkeen Malmström ryhtyi hieman suurempaan hankkeeseen: viisi omakotitaloa samalle tontille.
”Kilpailutin tässä vaiheessa vielä uudestaan kaksi muutakin talovalmistajaa, mutta päädyin taas yhteistyöhön Kiiruna Talojen kanssa. Oli helppo jatkaa hyvin sujunutta yhteistyötä, kun ihmiset ja toimintatavat olivat tuttuja. Tiesin myös, että kaikki mahdolliset ongelmat hoidetaan Kiiruna Talojen puolesta välittömästi kuntoon, joten luotto rakentamisen ja asioinnin laatuun oli kohdallaan.”
Malmström arvioi näitä molempia projekteja ”täyden kympin suorituksiksi”.
”En ole kuullut mitään pahaa sanottavaa näistä taloista. Pieniä korjauksia ja viilauksia olemme tehneet, kun asiakas on muuttanut jo sisään, nekin on hoidettu mahdollisimman nopeasti, koska tiedämme, että pienet asiat ratkaisevat lopulta sen mitä meistä ajatellaan. Rakennusprosessi itsessään on todella nopea, luvat ja viranomaisasiat ovat niitä asioita, jotka näitä hankkeita hieman hidastavat. Kiiruna Taloilla näyttää olevan sellainen koneisto, että jos tänään saisi aloittaa ja lupa-asioita ei tarvitsisi odotella, talo olisi kolmessa kuukaudessa muuttovalmis.”
Tällä hetkellä Malmströmillä on käynnissä kolmen talon hanke yhdessä Kiiruna Talojen kanssa.
”Meillä näyttää olevan nyt hyvä ja toimiva tiimi kasassa. Olen aina ollut kiinnostunut rakentamisesta ja tämän rakennuttamisen kautta pääsen siihen hommaan mukaan oikein kunnolla. Niin kutsuttua allekirjoitusoikeutta minulla ei ole mihinkään, mutta olen mukana kaikessa mahdollisessa oppiakseni joka päivä lisää tästä toiminnasta!”
Kimmon vinkit rakennuttajalle
Malmströmin mukaan Etelä-Suomessa rakennuttamisesta voi tehdä itselleen bisneksen, kunhan tuntee alueen, jonne suunnittelee rakentavansa.
”Alue, jolle ryhdyt rakennuttamaan, on hyvä olla sinulle tuttu ja tarpeeksi lähellä. Asioiden hoitaminen vaikeutuu, jos asut kaukana rakennuskohteesta etkä tunne paikallisia toimijoita. Alueen lähivuosien kehityksestä tulisi myös olla hyvä käsitys.”
Huomioi ainakin nämä:
- Tunne alue ja tontti. Miksi ihmiset muuttaisivat juuri tänne? Paljonko tontin työstäminen maksaa?
- Mieti, millaisia taloja nyt halutaan? ”Mielestäni tällä hetkellä ei ole suurta kysyntää yli 120 neliöisille taloille. Suuret terassit ja yksikerroksisuus ovat haluttuja ominaisuuksia.”
- Budjetoi rehellisesti. Mistä haluan maksaa, missä voin säästää?
- Selvitä todellinen työmäärä ja rakennuttajan vastuut.
- Aikatauluta ja ennakoi huolellisesti. Pidä kaikki osapuolet (asiakkaat ja sidosryhmät) täydellisesti informoituna hankkeen etenemisestä tai mahdollisista viivästyksistä.
- Hanki projektille hyvä pääsuunnittelija ja vastaava mestari.
- Ajattele asiakkaan näkökulmasta. Ole itse mukana projektissa, kuuntele asiakkaiden toiveita huolellisesti.
”Onnistuneessa hankkeessa asiakasta on kuunneltu ja autettu oikealla hetkellä. Voit lopulta tehdä, vaikka kuinka hyviä taloja, mutta jos et ole asiakkaan huolista ja toiveista perillä, asiat menevät helposti pieleen.”
LUE LISÄÄ: Usein kysytyt kysymykset aiheesta muuttovalmis omakotitalo
LUE LISÄÄ: Miksi yksikerroksinen omakotitalo?
